Něco o daních
Daňové povinnosti
u nemovitostí
Daň z převodu nemovitosti
Převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti (tj. k stavbě nebo k pozemku)
je zdaňován podle zákona č.357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a
dani z převodu nemovitosti, ve znění pozdějších právních předpisů.
Při
zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem je
předmětem daně z převodu nemovitosti úplatný převod nebo přechod podílu
nebo části podílu, o který se sníží hodnota podílu převodce, který měl před
vypořádáním.
Předmětem daně z převodu nemovitosti je také
bezúplatné zřízení věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni
při nabytí nemovitosti darováním.
Předmětem
daně je rovněž úplatný převod vlastnictví k nemovitostem v případech,
kdy dojde následně k odstoupení od smlouvy a smlouva se tímto od počátku
ruší.Podle §25 zák. č. 357/1992 Sb. Finanční ředitelství může (není však na to
právní nárok) na žádost poplatníka prominout daň z převodu nemovitosti
v případě odstoupení od smlouvy, když k tomu odstoupení došlo do dvou
let ode dne vzniku právních účinků vkladu práva do katastru nemovitosti
(tzn. den podání návrhu na vklad) a když v této lhůtě dvou let o to
poplatník požádá.
Při
výměně nemovitostí se platí daň z převodu té nemovitosti, z jejího
převodu je daň vyšší.
Poplatníkem
daně z převodu nemovitosti je převodce (prodávající) a nabyvatel je
v tomto případě ručitelem.
V případě
zřízení věcného břemene je poplatníkem oprávněný z věcného břemene a
v případě výměny nemovitostí jsou povinni převodce i nabyvatel
platit daň společně a nerozdílně.
Jde-li o
převod nebo přechod vlastnictví ze společného jmění manželů nebo do společného
jmění manželů, považuje se každý z manželů za samostatného poplatníka se
stejnými podíly. V případě podílového spoluvlastnictví je každý spoluvlastník
samostatným poplatníkem a platí daň podle velikosti svého podílu.
Sazba
daně z převodu nemovitosti je 3% ze základu daně, přičemž základem daně je
cena nemovitosti platná v den nabytí nemovitosti.V případě převodu
nemovitosti na základě smlouvy je dnem nabytí nemovitosti den vzniku
právních účinků vkladu práva do katastru nemovitostí.Je-li sjednaná ceny vyšší
než cena stanovená na základě znaleckého posudku vycházejícího z cenových
předpisů, je základem daně cena sjednaná ve smlouvě.
Poplatník
daně z převodu nemovitosti je povinen podat místně příslušnému správci
daně přiznání k dani z převodu nemovitosti nejpozději do konce
třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do
katastru nemovitostí anebo v případě, že nemovitost není evidována v katastru
nemovitostí, do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž
nabyla účinnosti smlouva o převodu nemovitosti. Součástí daňového přiznání je
ověřený opis smlouvy o převodu nemovitosti a znalecký posudek o ceně
nemovitosti. Znalecký posudek se nevyžaduje v případě převodu
k vlastnictví pozemku bez trvalých porostů a staveb nebo nemovitostí
z vlastnictví územně samosprávného celku, v případě vydražení
nemovitosti nebo v případě přechodu vlastnictví k nemovitosti při
zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem. Daň nelze vyměřit ani
doměřit po uplynutí tří let od konce kalendářního roku, v němž vznikla
povinnost pro daňové přiznání. Byl-li před uplynutím této lhůty učiněn úkon
směřující k vyměření daně nebo jejímu dodatečnému stanovení, běží tříletá
lhůta znovu od konce roku, v němž byl poplatník o tomto úkonu
zpraven.Vyměřit a doměřit daň lze však nejpozději do deseti let od konce
kalendářního roku, v němž vznikla povinnost podat daňové přiznání.
Ust. §20
zákona č. 357/1992 Sb., obsahuje taxativní výčet osvobození od daně
z převodu nemovitostí. Osvobozeni jsou mimo jiné bezúplatné převody bytů a
nebytových prostor z vlastnictví bytových družstev do vlastnictví členů,
převody rodinných domů a garáží a bytů z majetku družstev do majetku členů
těchto družstev – fyzických osob, jejichž nájemní vztah k předmětné
nemovitosti vznikl po splacení členského podílu. Také převody bytů a garáží
z vlastnictví právnické osoby, vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem
budovy, do vlastnictví fyzických osob – nájemců převáděných bytů a garáží,
kteří jsou členy nebo společníky této právnické osoby, pokud se podíleli svými
peněžními prostředky a jinými penězi ocenitelnými hodnotami na pořízení budovy.
Od daně
z převodu nemovitosti je osvobozen první úplatný převod nebo přechod vlastnictví
ke stavbě, která je novou stavbou, na níž bylo vydáno kolaudační rozhodnutí,
nebo je dokončeno novou stavbou a nebo rozestavěnou novou stavbou a
stavba nebyla dosud užívaná a nebo k bytu v nové stavbě, který
nebyl dosud užíván, a který je převáděn podle zákona o vlastnictví bytů. Toto
osvobození platí v případě, že převodcem je fyzická či právnická osoba a
převod je realizován v souvislosti s jejich podnikatelskou činností,
kterou je výstavba nebo prodej staveb a bytů a nebo je-li převodcem obec.